Nájemce nechce opustit nemovitost. Jak postupovat?

Nájemce nechce opustit nemovitost. Jak postupovat?

Nájemce je ve vztahu s pronajímatelem považován za slabší stranu a je mu proto poskytována zvýšená ochrana. Ta spočívá především v tom, že pronajímatel má velice ztíženou vyjednávací pozici, zejména pokud chce nájem ukončit.

Nájemce nechce opustit nemovitost

Kdy může pronajímatel vypovědět nájemci smlouvu?

Pronajímatel má možnost vypovědět nájem ve tříměsíční výpovědní době, pokud nájemce poruší hrubě svoji povinnost, je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo cizím majetku nacházejícím se v domě, anebo pokud má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu. Rovněž lze vypovědět nájem, pokud pronajímatel byt potřebuje pro sebe nebo svoji rodinu. Pro platnost výpovědi je nutná její písemná forma a rovněž musí obsahovat poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem.

Co dělat, když nájemce nechce nemovitost opustit dobrovolně?

Velmi nepříjemná situace pro pronajímatele nastane, pokud nájemce nechce opustit předmětný byt. V takovém případě nemá jinou možnost, než se bránit soudní cestou, která je ovšem nákladná, i když v případě úspěchu v řízení budou náklady nahrazeny, tak i zdlouhavá. Pokud nájemce neuposlechne žádnou z výzev k vyklizení a uvolnění bytu, nezbývá pronajímateli nic jiného, než se na soud obrátit. Nejprve je nutné nájemci zaslat oficiální tzv. předžalobní výzvu, která je poslední výzvou k dobrovolnému plnění. Jestliže není předžalobní výzva zaslána před podáním žaloby samotné, nemá žalobce právo na náhradu nákladů řízení. Pokud nájemce byt ani po této výzvě neuvolní, podá pronajímatel u příslušného soudu žalobu, která bude znít na vyklizení bytu, popřípadě spolu s tím na náhradu škody.

Pokud bude pronajímatel v řízení úspěšný a soud vydá rozsudek ukládající nájemci povinnost byt vyklidit, neznamená to ještě, že nájemce bude takové rozhodnutí respektovat. V extrémním případě by totiž byt nemusel vyklidit a pronajímatel by musel přistoupit k soudnímu výkonu rozhodnutí, případně exekuci.

Podání trestního oznámení na nájemce

Vedle občanskoprávní cesty je možné zvolit i cestu trestněprávní. Na nájemce odmítajícího opustit byt lze podat trestní oznámení, a to pro trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 208 odstavce druhého trestního zákoníku, který říká, že až dvěma lety vězení nebo peněžitým trestem lze potrestat toho, kdo oprávněné osobě brání v užívání bytu. Je ovšem důležité připomenout, že trestněprávní metody lze použít až jako prostředek poslední instance, kdy nelze chtěného výsledku dosáhnout jinými metodami, například tedy žalobou na vyklizení bytu. Rozhodně tedy nelze pronajímateli doporučit řešit spor s nájemcem pouze v rovině trestněprávní. Pravděpodobně by nebyl úspěšný.

Dejte si pozor na silnější nátlakové akce

Zároveň se pronajímatel musí mít na pozoru, aby se sám nedopustil trestného činu. Často se totiž stává, že pronajímatel, vnikne do bytu a například nic netušícímu nájemci vymění zámky. Právo učinit takové jednání opírá o své vlastnické právo k předmětnému bytu. Přestože vlastnictví je považováno za nejsilnější majetkové právo vůbec, takto pronajímatel postupovat nesmí. Sám by se totiž mohl dopustit trestního činu porušování domovní svobody podle § 178 trestního řádu.

CHCETE POMOCI ŘEŠIT PODOBNOU SITUACI? RÁDI VÁS V CELÉM PROCESU ZASTOUPÍME!

Jak správně vymáhat náhradu majetkové škody?

Jak správně vymáhat náhradu majetkové škody?

Škodu rozdělujeme na majetkovou a nemajetkovou újmu. V dnešním článku se budeme věnovat majetkové škodě, která sestává z majetkového úbytku poškozeného, tj. skutečné škody, nebo v případě ušlého zisku způsobeném škodnou událostí.

Opatřete si co nejvíce důkazů

V okamžiku, kdy se budete domáhat náhrady škody, je nutné soudu dokázat, že:

1) se škůdce dopustil protiprávního jednání
2) vznikla vám škoda
3) existuje příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním škůdce a vznikem škody a v řadě případ
4) zda škůdce škodu zavinil svým nedbalostním či úmyslným jednáním.

První tři předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu je nutné dokázat v každém případě. Je proto dobré shromažďovat co nejvíce důkazů o tom, že se škůdce choval protiprávně, jaká škoda (v jaké výši) vznikla a o příčinné souvislosti. Škodu je ve většině případů nutné zdokumentovat předtím než bude odstraněna. Ke zdokumentování může sloužit cokoliv – fotodokumentace, svědci, znalecké posudky, e-mailová komunikace, nahrané telefonní hovory i jiné důkazní prostředky.

Zda se dokazuje i zavinění je závislé na typu odpovědnosti za škody a jakou povahu má právní porušení škůdce. V občanském právu se v obecné rovině rozlišuje odpovědnost vzniklá porušením dobrých mravů, zákona a smlouvy. V každém z těchto případů je pak jiná potřeba prokazování zavinění, např. při porušení dobrých mravů včetně dodatečných podmínek je potřeba, aby škůdce jednal úmyslně, zatímco u porušení smlouvy se zavinění nezkoumá. U porušení zákonné povinnosti je potřeba nedbalost, která se ale vyvratitelnou domněnkou předpokládá. 

Jak postupovat při vymáhání škody?

Typickým prvním krokem, stejně jako u ostatních nároků pro plnění, je zaslání předžalobní výzvy škůdci. V ní poškozený vyčíslí svůj nárok, který přiměřeně odůvodní a vyzve škůdce k plnění, typicky zaplacení určité částky. V řadě případů připadá v úvahu i požadavek na jiné než peněžité plnění. Pro podání žaloby sice není nutné předžalobní výzvu odeslat, ale její zaslání je podmínkou pro uplatnění nároku na náhradu nákladů řízení v případě úspěchu ve sporu.

Následně lze buď podat žalobu u příslušného soudu, nebo – v případě, že má plnění peněžitou povahu – využít platebního rozkazu (u částek do jednoho milionu korun elektronického platebního rozkazu). Rozkazní řízení je zvláštní formou řízení před soudem. Soud v něm může buď vydat platební rozkaz, který, v případě úspěšného doručení (nelze provést fikcí) a nepodání odporu, nabývá účinků srovnatelných s účinky rozsudku z běžného nalézacího řízení. V případě, že není platební rozkaz doručen, nebo je proti němu podán odpor, samo začne probíhat běžné nalézací sporné řízení včetně jednání a dokazování před soudem.

Pokud ani po přiznání náhrady škody škůdce neplatí, tak se v okamžiku, kdy máte v ruce pravomocné a vykonatelné soudní rozhodnutí, se můžete obrátit na libovolného soudního exekutora s návrhem na zahájení exekuce. Paralelně sice existuje i soudní výkon rozhodnutí, ale vzhledem ke své vysoké neefektivitě, je využíván pouze minimálně. V případě, že je splněna řada dalších náležitostí, pověří exekuční soud daného exekutora výkonem exekuce. Případné vymožení částky je pak odvislé zejména od toho, zda má povinný majetek, nebo ne.

Povaha škody rozhoduje o tom, zda se zavinění (úmysl, nedbalost) škůdce. V případě objektivní odpovědnosti se zavinění nezkoumá (časté u podnikatelských aktivit s velkým potenciálem způsobení škody), v případě subjektivní ano. Proto je velmi důležité dostatečné právní zhodnocení situace.

Náš tip

Vznik škody důkladně zdokumentujte a to předtím, než bude odstraněna (opravena apod.), ve vhodných případech u větší škody i znaleckým posudkem. Výše škody se v řadě případů nerovná vynaloženým nákladům vynaloženým na její odstranění. Pokud škodu rovnou odstraníte bez jejího dostatečného zdokumentování, neunesete často v soudním sporu své důkazní břemeno.

POTŘEBUJETE POMOCI S ŘEŠENÍM NÁHRADY MAJETKOVÉ ŠKODY? NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT!