Tento článek má za cíl upozornit na nejzásadnější a nejčastější problémové části kupní smlouvy. Je určen zejména pro ty, kteří uvažují nad koupí nemovitostí a neznají veškerá rizika, které tento proces přináší. Nevěnujete-li totiž dostatečnou pozornost obsahu smlouvy a podceníte některé z jejich částí, může vás to stát i stovky tisíc. Revize kupní smlouvy se tedy rozhodně vyplatí.
Proč revize kupní smlouvy?
Jednou z nejžádanějších služeb, které nabízí naše advokátní kancelář je revize či tvorba smluv, zejména pak kupních smluv na nemovitosti. Pokud kupujete nebo nabízíte nemovitost ať již sami, nebo přes realitního zprostředkovatele, nespoléhejte na to, že poskytnutá smlouva bude vyvážená. Problém však spočívá v tom, že taková často vzorová smlouva nemusí odpovídat vztahu mezi účastníky smlouvy nebo konkrétnostem předpokládané transakce.
Pokud vzorová smlouva neodráží veškeré skutečnosti a okolnosti převodu vlastnického práva, může způsobit mnoho problémů, které se následně těžce napravují. Proto vždy doporučujeme nechat si smlouvu zkontrolovat zkušeným advokátem. Ten vás který vás upozorní na slabá a riziková místa a doporučí úpravu rizikových ustanovení. Může být také vhodným pomocníkem při vyjednávání smluvních podmínek.
Právní vady nemovitosti
Zkušený právník při revizi smlouvy prověří nemovitost, na níž mohou váznout tzv. věcná nebo jiná práva. Ta omezují užívání nemovitosti, nebo dokonce znemožňují převod vlastnického práva. Typickým „věcným“ právem je zapsané předkupní právo k nemovitosti nebo zákaz zcizení. Typickým „jiným“ právem je pak právo nájemní, které nemusí být na katastru ani zapsáno. Proto je vhodné tyto skutečnosti do smlouvy specifikovat a pro případ jejich porušení pak zakotvit určitou sankci.
Zkušený právník by vás měl upozornit nejen na známé právní vady, ale i na potenciální neznámé vady a vysvětlit vám, jaké následky pro vás mohou plynout
Technické vady nemovitosti
Prohlídka budovy např. se stavebním dozorem, důkladná fotodokumentace a podrobný popis nemovitosti ve smlouvě je podle našeho názoru základní opatrnost, kterou by měl každý kupující mít a prodávající se naopak může vyhnout budoucím nárokům kupujícího na slevu za skryté vady.
Ujednání o kupní ceně
Advokátní či jiná úschova kupní ceny je v dnešní době zcela základním parametrem transakcí, kdy zajistí, že k převodu peněž nedojde dříve, než kupující nabyde vlastnické právo, resp. než bude zapsán jako vlastník na katastru nemovitostí. Současně je kupní cena často financována buďto z úvěru od banky, nebo její úhradou má dojít k vyplacení hypotéky prodávajícího. Rozhodně nepodceňujte ujednání, kterým se zajistí vzájemné vypořádání kupní ceny, kdy i pouhá jedna větička o způsobu vypořádání ve smlouvě navíc vám může zajistit, že nepřijdete o své peníze. Takové případy v praxi jsme také již zastupovali.
Formální vady smlouvy
Častou komplikací je zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z formálních důvodů. Podání návrhu je zpoplatněno částkou 2 000 Kč, kterou je dotyčná osoba povinna uhradit bez ohledu na rozhodnutí katastrálního úřadu. Vkladová listina, tedy kupní smlouva podléhá přezkumu katastrálního úřadu, zda splňuje veškeré předepsané náležitosti. Mezi tyto náležitosti patří například i správné označení předmětných nemovitostí, kdy jejich specifikace zejména u starých bytů, ke kterým náleží i podíl na společných částech budovy či pozemku, může být problematická.
Další problémy při koupi nemovitosti
K samotnému převodu na katastru došlo, mám bezmeznou jistotu? Nemusí tomu tak být. Dalším příkladem překážek v procesu prodeji nemovitosti nebo i po jejím prodeji je skutečnost, že je v nemovitosti je či byla umístěná slovy zákona „rodinná domácnost“ a prodávající nemá souhlas druhého manžela, nebo je nemovitost zapsaná pouze na jednoho manžela, i když reálně nemovitost spadá do společného jmění manželů. Nepřítomný manžel u procesu se pak může dokonce domáhat neplatnosti smlouvy.
Může se například objevit i věřitel prodávajícího, který se cítí být zkrácen prodejem, kdy následně uspokojení jeho pohledávky je zmařeno. Takový věřitel se pak dokonce v rámci exekuce vedené proti prodávajícímu může domáhat na vás, abyste do exekuce vydali daný majetek – prodané nemovitosti.
Možných budoucích problému je celá řada, jako například insolvence prodávajícího krátce po prodeji, kdy správce také může proti vám zahájit příslušné kroky k vydání nemovitosti do prodávané podstaty.
náš tip – Revize kupní smlouvy se vyplatí
Často se setkáváme s názorem, že v případě převodu nemovitostí nechtějí prodávající ani kupující vynakládat finanční prostředky ještě na právníka, který zreviduje kupní smlouvu. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech milionů, jsou často hrazeny pomocí hypotéky a vidina dalších nákladů je často nepřijatelná.
Z naší praxe však můžeme říct, že takový pohled je bohužel krátkozraký a náklady, které je nutné vynaložit na nápravu vadného převodu nemovitosti nebo na náhradu škody, znatelně převyšují cenu služeb revize smlouvy či dokonce může kupující o nemovitost přijít. V případě způsobení škody je prostředkem k nápravě nejčastěji soudní řízení, ve kterém se náklady za zastupování odvíjejí od hodnoty nemovitosti a složitosti a délce sporu.
Vždy se vyplatí předběžná opatrnost a u kupních smluv na nemovitost to platí dvojnásobně. Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji nemovitosti, nebo se nacházíte ve fázi podpisu smlouvy, doporučujeme vám obrátit se na jednoho z našich zkušených právníků, kteří mají zkušenosti s revizemi smluv a kteří vám vyjednají a zajistí nejvýhodnější a nejbezpečnější podmínky, nebo případně identifikují rizika spojená s transakcí.
PLÁNUJETE KOUPIT DŮM ČI BYT? RÁDI VÁM POMŮŽEME VÁM S VEŠKEROU DOKUMENTACÍ.
Mít dobré sousedy bývá k nezaplacení. Jak však řešit situaci, kdy vás sousedovo chování obtěžuje? Spory se sousedy jsou bohužel poměrně časté a někdy bývají i dosti vyhrocené. Myslíte si, že jste v právu a chcete sousedovo obtěžující chování zastavit? A má vůbec taková situace právní řešení? Následující článek odpoví na všechny vaše otázky.
Co soused smí?
Předně je nutno uvést, že ne veškerá jednání vašeho souseda, která vám takříkajíc lezou na nervy či jinak vadí, jsou automaticky protiprávní. Ta jednání vašeho souseda, která vám vadí, nicméně zároveň nejsou protiprávní, nelze vyřešit prostředky práva. Pakliže vám tedy například vadí, že si soused v obvyklou denní dobu a po přiměřený čas, a nikoliv nezvykle hlučně například zahraje na hudební nástroj, zpravidla budete v situaci, která není právně řešitelná. Pak vám nezbývá, než se buď pokusit spory se sousedy vyřešit dohodou, anebo se s takovým stavem smířit, eventuálně odstěhovat.
Co soused nesmí?
Menší spory se sousedy jsou bohužel docela běžné. Pokud nicméně chování souseda překročí určité mantinely, zákon vám již poskytuje prostředky právní ochrany. Co tedy soused nesmí?
Zákon uvádí, že soused se má zdržet zásadně všeho, co má za následek vnikání tzv. imisí od něj do vašeho příbytku (či na váš pozemek). Těmito imisemi se přitom rozumí zejména odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky. Vnikání těchto imisí však není zakázáno zcela bez dalšího.
Zakázáno je předně přímé přivádění imisí. Co to je? Soused vám například nesmí přímo házet odpad na váš pozemek. Nesmí si též zřídit okap takovým způsobem, že z něj bude téct voda přímo k vám. Takové jednání totiž může váš majetek poškodit. Anebo si soused nesmí na svůj pozemek umístit např. zdroj světla tak, že bude svítit přímo do vašeho okna.
V případě nepřímých imisí je však situace jiná. Nepřímými imisemi se rozumí účinek (hluk, světlo apod.) který není primárně sousedem směřován do vašeho příbytku (či na váš pozemek), ale přesto do něj ve výsledku proniká. Může se jednat například právě o hluk ze hry na hudební nástroj, anebo například o pronikání pachu z vaření apod. V takovém případě platí, že jsou imise zásadně přípustné, ledaže vnikají do vašeho příbytku (na váš pozemek)
v míře nepřiměřené místním poměrům,
a zároveň podstatně omezují obvyklé užívání vašeho pozemku (příbytku).
První z těchto dvou podmínek si pak zaslouží bližší vysvětlení, které je uvedeno níže.
Místní poměry
Pokud jde o to, co je a není přiměřené místním poměrům, lze uvést následující příklady. Pakliže budete vlastnit dům na vesnici, který se bude nacházet u pole, můžete důvodně očekávat, že v době žní se bude z pole prášit. Nebo že naopak v příslušné roční době bude pole hnojeno a bude vydávat zápach, který může vnikat i na váš pozemek. Takové imise však lze zásadně považovat za přiměřené místním poměrům. Je totiž normální a běžné, že se z pole práší, případně že je z pole cítit hnůj.
Pokud se naopak váš soused v městském bytovém domě rozhodne si na balkóně uskladnit hnůj, kdy pach z něj vám bude při jakémkoliv větrání vnikat do vašeho bytu, lze ve většině případů konstatovat, že taková imise nebude přiměřená místním poměrům (není obvyklé si na balkoně v městském domě skladovat hnůj).
V obou případech se přitom jedná v zásadě o tu samou imisi (pach hnoje), nicméně v jednom z těchto případů bude přiměřená místním poměrům, v druhém nikoliv.
Spory se sousedy a řešení právní cestou
V rámci právního řešení sporů se sousedy je pak možné usilovat o to, aby se soused zdržel vašeho rušení nepřípustnými imisemi. Abyste však v případném soudním sporu byly úspěšní, musí se nejenom jednat o imise, které jsou již nepřípustné, ale zároveň musíte být schopni také prokázat, že k takovým imisím dochází. To může být v některých situacích obtížné a nebo se prokázání imisí váže na znalecký posudek, jehož opatření samozřejmě není zadarmo.
JSTE V SITUACI, KDY ŘEŠÍTE SOUSEDSKÝ SPOR A NEVÍTE, JAK POSTUPOVAT? NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT. RÁDI VÁM PORADÍME S POSTUPEM, KTERÝ BUDE VE VAŠEM PŘÍPADĚ NEJVÝHODNĚJŠÍ.
V klidu si tak žijete ve svém domečku se zahrádkou, kterou máte oplocenou, když vám přijde dopis od souseda, že jste oplotil i jeho část pozemku, nebo dokonce celý jeho pozemek. Co s tím, když už léta na „sousedovic“ pozemku pěstujete exotické dřeviny? A říká vám něco vydržení? Tak určitě čtěte dále.
CO JE TO VYDRŽENÍ?
Podle občanského zákoníku platí, že vlastnické právo k pozemku souseda můžete nabýt nejen smlouvou nebo jiným způsobem, ale i tzv. „vydržením“. Vydržení znamená, že pozemek držíte (ve smyslu užíváte jej) po dlouhou dobu, po kterou se soused o své vlastnické právo nestará. A proto se dává průchod faktickému stavu, tedy například právě faktickému oplocení pozemků. Zákon pak rozlišujte „řádné“ a „mimořádné“ vydržení.
Celá právní otázka ohledně tohoto institutu je poměrně složitá, proto se v tomto článku věnujeme pokud možno stručnému a pochopitelnému výkladu a základnímu rozlišení těchto dvou institutů.
Řádné vydržení
Doba nutná k vydržení počíná běžet okamžikem bezprostředně poté, kdy se držby ujmete.
Pro řádné vydržení pozemku souseda budete pak muset držet pozemek souseda nejméně 10 let. Současně držba musí být po celou dobu tzv. řádná, poctivá a pravá.
Držba je řádná, když se jí ujmete zejména z vůle předchozího držitele. Tedy například koupíte dům se zahrádkou, která už byla oplocena včetně části sousedního pozemku.
Držba je poctivá, když držíte sousedův pozemek a jste objektivně přesvědčeni, že užíváte vlastní pozemek a nikomu jinému neškodíte. O poctivou držbu se ale nebude jednat například tehdy, kdy by průměrnému člověku muselo být z okolností zřejmé, že skutečný stav je jiný, a tedy patrně nebudete skutečnými vlastníky pozemku souseda. To může nastat například za situace, kdy by ve smlouvě byla výměra pozemku – zahrady – 200 m2 a vy byste reálně užívali násobně větší pozemek.
Držba je pravá, pokud jste se jí neujali lstí, svémocně nebo potajmu, apod.
mimořádné vydržení
Pro mimořádné vydržení pozemku je sice nutné pozemek souseda držet nejméně 20 let. Avšak k vydržení není třeba prokazovat například uzavření smlouvy a držba daného pozemku jako taková musí splnit především jednu zásadní podmínku. Slovy zákona by se tomu, kdo pozemek drží musel prokázat „nepoctivý úmysl.“
Nejvyšší soud toto vykládá tak, že se držby pozemku musíte chopit tzv. „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Jinými slovy v den, kdy obdržíte klíče od domečku se zahradou a poprvé na ni vstoupíte, musíte mít objektivní přesvědčení, že nikomu nepůsobíte škodu.
Nabytí vlastnického práva
Obecně lze uzavřít, že k řádnému vydržení nemovitosti postačí „pouze“ 10 let. Avšak pro nabytí vlastnického práva tímto způsobem jsou mnohem přísnější podmínky. Kdežto k mimořádnému vydržení je nutná dvojnásobně dlouhá doba, ale u soudu vám soused musí prokázat, že jste se držby pozemku před 20 lety ujali v úmyslu mu škodit (tedy ve zmiňovaném nepoctivém úmyslu).
Pro vydržení pozemku je však zásadní, zda objektivní okolnosti zrovna vašeho případu a celá situace mohou být způsobilé k vydržení pozemku. Každá maličkosti (doba, výměry pozemků, zaměření geodetem, zásahy správních orgánů, apod.) může mít vliv na nabytí vlastnického práva. A proto je dobré se obrátit na odborníka, který vám se vším pomůže. Případně si sami zkontrolujte i podle katastru, zda není již přímo z něj patrný nějaký nesoulad se skutečným stavem.
ŘEŠÍTE NĚCO PODOBNÉHO A NEVÍTE SI RADY? NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT.
Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje pro objednatele zhotovit dílo, typicky postavit dům nebo opravit auto. Velmi často se stává, že řemeslník i přes závazek a povinnosti z něj plynoucí smlouvu poruší a objednateli pak často vznikne škoda. V tomto článku vám poradíme, jak se lze bránit problematickým řemeslníkům a jak ukončit smluvní vztah s řemeslníkem, jehož nepoctivost vyšla najevo až po uzavření smlouvy.
Důvěřuj, ale prověřuj
Rčení důvěřuj ale prověřuj se vyplatí následovat jak v běžném životě, tak o to víc v situaci, kdy je ve hře váš majetek. Pokaždé než si najmete řemeslníka, využijte veškeré dostupné způsoby k získání informací o něm. I kdyby vám řemeslníka doporučil váš známý, vždy se vyplatí vyhledat si řemeslníka na internetu a zjistit, jak kvalitní služby nabízí.
Shlédnutí stránek řemeslníka a přečtení si recenzí na jeho služby by mělo být standardem před uzavřením jakékoliv smlouvy. V recenzích zjistíte, jaké a jak kvalitní služby řemeslník nabízí. Pokud vás zajímá, jaká je ekonomická situace řemeslníka a dokáže dostát svým závazkům, doporučujeme prověřit Centrální evidenci exekucí a insolvenční rejstřík.Insolvenční rejstřík je veřejným seznamem, do kterého může každý nahlížet. Nahlížení do Centrální evidence exekucí je zpoplatněno a není tak volně přístupné každému.
Jak ukončit smlouvu?
Pokud jste však uzavřeli smlouvu s problematickým řemeslníkem, nabízí se několik způsobů jak závazek ukončit. Zvolený způsob závisí na okolnostech. Tedy na tom, zda obě strany souhlasí s ukončením právního vztahu, nebo zda se jedná o vůli jedné strany. Smluvní strany mohou předčasně ukončit smlouvu společnou dohodou, která by měla být uzavřena nejlépe v písemné formě, aby se předešlo následným sporům.
Pokud není dohoda možná, ale jsou tu důvody pro ukončení smluvního vztahu, lze odstoupit od smlouvy o dílo. V závislosti na obsahu smlouvy se lze odvolat buď na důvody smluvní nebo zákonné. Dle občanského zákoníku lze od smlouvy odstoupit zejména z důvodu podstatného porušení smlouvy. Podstatné porušení smlouvy je takové, které druhé smluvní straně natolik znehodnotí smluvní vztah, že kdyby o něm věděla, smlouvu by nikdy neuzavřela.
Ukončení smlouvy o dílo není jediná možnost
Pokud došlo k porušení smluvních podmínek, nelze spravedlivě požadovat setrvání ve smluvním vztahu. Avšak mohou nastat situace, kdy je výhodnější neukončovat smluvní vztah, a namísto toho požadovat jiné plnění. Například lze požadovat dodání nového díla bez vad, opravu věci nebo slevu z původní ceny díla. Občanský zákoník navíc umožňuje odstoupit od smlouvy pouze částečně a to v případě, kdy má již poskytnuté plnění pro věřitele význam a lze tak odstoupit pouze od nesplněné části závazku.
vypořádání po odstoupení od smlouvy
Pokud bylo plněno ještě před odstoupením od smlouvy, vzniklo bezdůvodné obohacení z právního důvodu, který odpadl, na straně tohoto, kdo plnění přijal. Ten, jenž se taktobezdůvodně obohatil, je povinen vydat ochuzenému to, oč se obohatil. Pokud jste například poskytl zhotoviteli zálohu na dílo, zhotovitel nevykonal žádnou práci, vy jste řádně odstoupil od smlouvy, tak se zhotovitel bezdůvodně obohatil do výše zálohy.
Pokud zhotovitel nevrátí bezdůvodné obohacení dobrovolně, je nutné obrátit se na soud s žalobou na vydání bezdůvodného obohacení.
Náš tip
Snažte se využít všechny dostupné informace, které lze o řemeslníkovi zjistit. Vždy se vyplatí vynaložit větší úsilí na prověření, než pak řešit zadluženého řemeslníka, od kterého nedostanete poskytnuté plnění zpět.
Ve smlouvě upravte situace ohledně prodlení a pochybení zhotovitele. Můžete využít institutu smluvní pokuty, uvést výčet důvodů pro odstoupení od smlouvy, nebo stanovit podmínky práva na slevu.
Platí, že čím lépe nastavíte podmínky ve smlouvě, tím silnější pozici budete mít.
Pokud by problematický řemeslník nechtěl plnit dobrovolně, neotálejte s právními kroky. Bezdůvodné obohacení se promlčuje nejpozději ve lhůtě 10 let.
POTŘEBUJETE-LI PORADIT, NEVÁHEJTE NÁS KONTAKTOVAT!
Přemýšleli jste někdy o tom, že byste sepsali vlastní závěť? Jak napsat závěť a k čemu je to dobré? V jakých případech se závět vyplatí a v jakých nikoli? A jaká forma závěti je nejvýhodnější ? Všechny odpovědi najdete níže v našem článku.
K čemu slouží závěť?
Každému je zřejmě bez dalšího vysvětlování patrné, že závěť slouží jako dokument, podle kterého se po smrti zůstavitele rozdělí majetek ale rovněž také dluhy, které zanechal. Tento soubor zanechaného majetku a dluhů zůstavitele se nazývá pozůstalost.
Toto je však pouze základní popis toho, k čemu slouží závěť.
Je však vhodné se nad smyslem závěti zamyslet také více do hloubky. V tomto směru lze uvést, že závěť je jedním z možných dědických titulů, na základě kterých se mezi dědice rozděluje pozůstalost. Dalším a spolu se závětí zdaleka nejčastějším dědickým titulem je tzv. zákonná posloupnost. Zjednodušeně řečeno se jedná o to, že pakliže zůstavitel nezanechá žádnou závěť, tak namísto závěti určí dědice přímo zákon. Toto určení zákonem se nazývá zákonná posloupnost.
Pakliže nicméně zůstavitel po sobě závěť zanechá, má určení dědiců podle zanechané závěti přednost před určením dědiců podle zákona. V tomto směru lze tedy uzavřít, že závěť je dobrá mimo jiné k tomu, aby zůstavitel namísto zákona určil, kdo bude po něm dědit. To může být vhodné obzvláště v situacích, kdy zůstavitel ví, že podle zákona by po něm dědil někdo, koho má v úmyslu z dědictví naopak vyloučit.
Jak závět napsat, lépe řečeno pořídít?
Závěť je možné pořídit v souladu se zákonem hned několika způsoby. Tento článek pojednává pouze o těch nejzákladnější, avšak také naprosto nejběžnějších variantách. Ty zbylé jsou spíše zcela mimořádné a nazývají se jako „privilegované“, neboť zákon na ně klade mírnější formální požadavky. Jedná se hlavně o výjimečné situace, při kterých je možné privilegovanou závětí pořídit. Těmito privilegovanými způsoby závěti se pořizuje o pozůstalosti typicky v situaci bezprostředního ohrožení smrtí, kdy již není možné pořídit závěť některým z níže uvedených, běžných způsobů. Níže se zaměřujeme na možné formy těchto běžných variant závětí, nikoliv na samotné obsahové náležitosti závěti.
Vlastnoručně psaná závěť
Vlastnoručně psané závěti se odborně říká tzv. holografní. Ručně napsat závěť je zřejmě nejjednodušší způsob, jak lze závěť pořídit. Nepotřebujete k tomu v zásadě nic jiného, než papír a pero. Problém této závěti může spočívat v tom, že jakkoliv jí zůstavitel pořídí, pakliže se o ní nikdo nedozví, hrozí, že v dědickém řízení k ní nebude přihlédnuto.
nesepsaná vlastní rukou
Závěť je možné sepsat i jinak, než vlastní rukou. Tehdy budeme mluvit o závěti tzv. alografní. Typicky se bude jednat například o závěť sepsanou na počítači a následně vytištěnou. V takovém případě nicméně nepostačí závěť pouze ručně podepsat. V těchto případech je třeba, aby zůstavitel závěť podepsal před dvěma svědky, kterým prohlásí, že jím podepisovaná listina obsahuje jeho závěť. Tito svědci se pak na závěť rovněž podepíší a uvedou na ní údaje, podle kterých je možné je zjistit a identifikovat.
Svědkem pak nesmí být osoba nesvéprávná, anebo neznalá jazyka, v níž je závěť sepsána. Svědkem nemůže být například ani dědic nebo odkazovník, stejně tak ani osoba dědici nebo odkazovníku blízká. Stejně tak ani zaměstnanec dědice anebo odkazovníka. K platnosti ustanovení závěti učiněného případně ve prospěch některé z těchto osob se potom vyžaduje, aby je zůstavitel napsal vlastní rukou, nebo aby je potvrdili hned tři svědci. Jak je z výše uvedeného patrné, sepis alografní závěti je svázán mnohými pravidly a poskytuje relativně dost prostoru pro možnou chybu, která může záměr celé závěti zhatit.
pořízená veřejnou listinou – tj. u notáře
S ohledem na výše uvedená úskalí závětí holografní a alografní tak lze doporučit, aby zůstavitelé pro účely pořízení závěti primárně pokud možno usilovali o vyhledání notáře, a následně pořídili závěť formou notářského zápisu. Jaké to má výhody? Za prvé platí, že notář je jako právník způsobilý zajistit, aby závěť z formálního i obsahového hlediska byla bezchybná. Tedy ve výsledku aby splnila svůj nejdůležitější účel a vedla k naplnění poslední vůle zůstavitele.
Za druhé pak platí, že závěti sepsané notářem mohou být evidovány v Centrální evidenci závětí, a tedy jednak nehrozí, že by někdo se závětí neoprávněně manipuloval, a jednak se nemusíte bát ani toho, že by v dědickém řízení nebyla takto pořízená závět zohledněna. Soudní komisař, který následně dědické řízení vede, totiž vždy ověřuje, zdali zesnulý zůstavitel nemá v této Centrální evidenci závětí evidovanou závěť. V případě závětí holografní nebo alografní je naopak třeba, aby někdo do dědického řízení (zpravidla dědic) takovou závěť doložil. Jinak se s ní soudní komisař nemůže seznámit a rozdělit podle ní pozůstalost.
ZVAŽUJETE POŘÍZENÍ ZÁVĚTI A NEVÍTE, JAK POSTUPOVAT? NEVÁHEJTE SE NA NÁS OBRÁTIT. RÁDI VÁM PORADÍME NEJEN S VÝBĚREM VHODNÉ FORMY ZÁVĚTI, ALE TAKÉ S JEJÍMI OBSAHOVÝMI NÁLEŽITOSTMI.
Po naší poslední zkušenosti s klientem – nájemcem, kterému pronajímatel odmítal vrátit kauci se dnes podíváme blíže na tuto formu zajištění, která se objevuje prakticky v každé nájemní smlouvě. Kdy máte nárok na vrácení kauce a kdy nikoliv? Přečtěte si to v našem článku.
Co je to kauce?
Kauce je jinými slovy peněžitá jistota, kterou skládá nájemce pronajímateli při uzavření smlouvy o nájmu bytu. A to nad rámec sjednaného nájemného, popř. dalších plateb (např. za služby s nájmem související). Kauce slouží jako záruka pronajímatele pro případ, že by nájemce nesplnil některé ze svých povinností, například:
Nezaplatil nájemné či úhradu na služby včas a v plné výši.
Způsobil škodu na pronajatém bytě či jeho vybavení.
Nepředal byt po skončení nájmu ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení.
Výše kauce je zákonem omezena, a to na trojnásobek měsíčního nájemného; zpravidla však záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy se poměrně často setkáváme i s kaucí ve výši jednoho měsíčního nájemného.
Pronajímatel má právo si z kauce srážet dluhy, které nájemci vznikly z titulu nájmu. Vždy by však měly být tyto dluhy řádně specifikovány, aby nájemce vždy věděl, o jaké dluhy se jedná a v jaké výši je hodlá pronajímatel na kauci započítávat. To se týká například dlužného nájemného, poplatků za služby, ceny za opravy škod na bytě apod. O tom by měl být nájemce ideálně informován písemně.
Co když nájemce s dluhem nesouhlasí
Může se stát, že nájemce se samotným dluhem za nájemné nebo s jeho výší nebude souhlasit. Tím pádem pravděpodobně nebude souhlasit ani se zápočtem dluhu na kauci. V takovém případě je nicméně nutný jeho proaktivní přístup. Nájemce by neměl s řešením vyčkávat až do doby skončení nájmu, nýbrž se vůči tvrzenému dluhu ohradit ihned, co se o něm od pronajímatele dozví. V naší praxi se bohužel setkáváme s tím, že nájemci si nechávají tyto z jejich strany „nedořešené spory“ až na konec nájmu. Pak jsou poměrně překvapeni, že pronajímatel jim vrací kauci v ponížené výši.
vrácení kauce
Vrácení kauce se samozřejmě řídí smlouvou, popř. občanským zákoníkem. Pronajímatel je povinen vrátit kauci nájemci po skončení nájmu, a to zpravidla bez zbytečného odkladu. Zákon nestanovuje pevnou lhůtu pro vrácení kauce, v praxi se však obvykle jedná o několik dnů.
Ze zákona přitom vyplývá, že nájemce má nárok na úroky z kauce za dobu od jejího složení do vrácení, a to minimálně ve výši tzv. zákonné sazby (v době sepsání tohoto článku 4/24 se např. jedná o sazbu 14,75 % ročně z výše složené kauce). V praxi se však často setkáváme s tím, že nájemní smlouva obsahuje ujednání, které úročení kauce ve prospěch nájemce vylučuje. Není-li však spolu s tím např. ujednáno, že kauce má být složena na zvláštním účtu a může s ní být nakládáno pouze k úhradě dluhů nájemce, pronajímateli je prakticky poskytnuta bezúročná zápůjčka, se kterou může volně disponovat.
Naše tipy
Před podpisem nájemní smlouvy si pečlivě prostudujte její podmínky. A to včetně ujednání o kauci, tj. zda se úročí, kdy dojde k k vrácení kauce a jakým způsobem s ní může pronajímatel nakládat.
Při předání bytu po skončení nájmu si s pronajímatelem sepište protokol, ve kterém bude popsán stav bytu k okamžiku předávání. Můžete se tak vyhnout nepříjemnostem, kdy vám od pronajímatele přijde na účet vrácená kauce ponížená o částku s odkazem na údajné škody zjištěné po předání bytu.
V případě sporu s pronajímatelem o kauci se neváhejte obrátit na odborníka, který je schopen situaci po právní stránce posoudit.
Tato webová stránka používá cookies ke zlepšení prohlížení webu a poskytování dalších funkcí.
Funkční
Vždy aktivní
Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistiky
Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.
