Koupě nemovitosti: proč se vyplatí revize kupní smlouvy?
Tento článek má za cíl upozornit na nejzásadnější a nejčastější problémové části kupní smlouvy. Je určen zejména pro ty, kteří uvažují nad koupí nemovitostí a neznají veškerá rizika, které tento proces přináší. Nevěnujete-li totiž dostatečnou pozornost obsahu smlouvy a podceníte některé z jejich částí, může vás to stát i stovky tisíc. Revize kupní smlouvy se tedy rozhodně vyplatí.
Proč revize kupní smlouvy?
Jednou z nejžádanějších služeb, které nabízí naše advokátní kancelář je revize či tvorba smluv, zejména pak kupních smluv na nemovitosti. Pokud kupujete nebo nabízíte nemovitost ať již sami, nebo přes realitního zprostředkovatele, nespoléhejte na to, že poskytnutá smlouva bude vyvážená. Problém však spočívá v tom, že taková často vzorová smlouva nemusí odpovídat vztahu mezi účastníky smlouvy nebo konkrétnostem předpokládané transakce.
Pokud vzorová smlouva neodráží veškeré skutečnosti a okolnosti převodu vlastnického práva, může způsobit mnoho problémů, které se následně těžce napravují. Proto vždy doporučujeme nechat si smlouvu zkontrolovat zkušeným advokátem. Ten vás který vás upozorní na slabá a riziková místa a doporučí úpravu rizikových ustanovení. Může být také vhodným pomocníkem při vyjednávání smluvních podmínek.
Právní vady nemovitosti
Zkušený právník při revizi smlouvy prověří nemovitost, na níž mohou váznout tzv. věcná nebo jiná práva. Ta omezují užívání nemovitosti, nebo dokonce znemožňují převod vlastnického práva. Typickým „věcným“ právem je zapsané předkupní právo k nemovitosti nebo zákaz zcizení. Typickým „jiným“ právem je pak právo nájemní, které nemusí být na katastru ani zapsáno. Proto je vhodné tyto skutečnosti do smlouvy specifikovat a pro případ jejich porušení pak zakotvit určitou sankci.
Zkušený právník by vás měl upozornit nejen na známé právní vady, ale i na potenciální neznámé vady a vysvětlit vám, jaké následky pro vás mohou plynout
Technické vady nemovitosti
Prohlídka budovy např. se stavebním dozorem, důkladná fotodokumentace a podrobný popis nemovitosti ve smlouvě je podle našeho názoru základní opatrnost, kterou by měl každý kupující mít a prodávající se naopak může vyhnout budoucím nárokům kupujícího na slevu za skryté vady.
Ujednání o kupní ceně
Advokátní či jiná úschova kupní ceny je v dnešní době zcela základním parametrem transakcí, kdy zajistí, že k převodu peněž nedojde dříve, než kupující nabyde vlastnické právo, resp. než bude zapsán jako vlastník na katastru nemovitostí. Současně je kupní cena často financována buďto z úvěru od banky, nebo její úhradou má dojít k vyplacení hypotéky prodávajícího. Rozhodně nepodceňujte ujednání, kterým se zajistí vzájemné vypořádání kupní ceny, kdy i pouhá jedna větička o způsobu vypořádání ve smlouvě navíc vám může zajistit, že nepřijdete o své peníze. Takové případy v praxi jsme také již zastupovali.
Formální vady smlouvy
Častou komplikací je zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z formálních důvodů. Podání návrhu je zpoplatněno částkou 2 000 Kč, kterou je dotyčná osoba povinna uhradit bez ohledu na rozhodnutí katastrálního úřadu. Vkladová listina, tedy kupní smlouva podléhá přezkumu katastrálního úřadu, zda splňuje veškeré předepsané náležitosti. Mezi tyto náležitosti patří například i správné označení předmětných nemovitostí, kdy jejich specifikace zejména u starých bytů, ke kterým náleží i podíl na společných částech budovy či pozemku, může být problematická.
Další problémy při koupi nemovitosti
K samotnému převodu na katastru došlo, mám bezmeznou jistotu? Nemusí tomu tak být. Dalším příkladem překážek v procesu prodeji nemovitosti nebo i po jejím prodeji je skutečnost, že je v nemovitosti je či byla umístěná slovy zákona „rodinná domácnost“ a prodávající nemá souhlas druhého manžela, nebo je nemovitost zapsaná pouze na jednoho manžela, i když reálně nemovitost spadá do společného jmění manželů. Nepřítomný manžel u procesu se pak může dokonce domáhat neplatnosti smlouvy.
Může se například objevit i věřitel prodávajícího, který se cítí být zkrácen prodejem, kdy následně uspokojení jeho pohledávky je zmařeno. Takový věřitel se pak dokonce v rámci exekuce vedené proti prodávajícímu může domáhat na vás, abyste do exekuce vydali daný majetek – prodané nemovitosti.
Možných budoucích problému je celá řada, jako například insolvence prodávajícího krátce po prodeji, kdy správce také může proti vám zahájit příslušné kroky k vydání nemovitosti do prodávané podstaty.
náš tip – Revize kupní smlouvy se vyplatí
Často se setkáváme s názorem, že v případě převodu nemovitostí nechtějí prodávající ani kupující vynakládat finanční prostředky ještě na právníka, který zreviduje kupní smlouvu. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech milionů, jsou často hrazeny pomocí hypotéky a vidina dalších nákladů je často nepřijatelná.
Z naší praxe však můžeme říct, že takový pohled je bohužel krátkozraký a náklady, které je nutné vynaložit na nápravu vadného převodu nemovitosti nebo na náhradu škody, znatelně převyšují cenu služeb revize smlouvy či dokonce může kupující o nemovitost přijít. V případě způsobení škody je prostředkem k nápravě nejčastěji soudní řízení, ve kterém se náklady za zastupování odvíjejí od hodnoty nemovitosti a složitosti a délce sporu.
Vždy se vyplatí předběžná opatrnost a u kupních smluv na nemovitost to platí dvojnásobně. Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji nemovitosti, nebo se nacházíte ve fázi podpisu smlouvy, doporučujeme vám obrátit se na jednoho z našich zkušených právníků, kteří mají zkušenosti s revizemi smluv a kteří vám vyjednají a zajistí nejvýhodnější a nejbezpečnější podmínky, nebo případně identifikují rizika spojená s transakcí.
PLÁNUJETE KOUPIT DŮM ČI BYT? RÁDI VÁM POMŮŽEME VÁM S VEŠKEROU DOKUMENTACÍ.
